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Kay Meyer
2022-08-15 15:30 • 5 Minuten Lesezeit

Alles zur Kündigung der Wohnung

Offene Fragen zur Wohnungskündigung? Hier findest du Vorlagen und Infos

Deine Wohnung hat einen gesundheitsgefährdenden Zustand, du hast Ungeziefer oder Wasserschäden? Gründe eine Wohnung zu verlassen, gibt es viele. Punkte, die du bei der Kündigung beachten musst ebenfalls. Angefangen bei der Anschrift des Vermieters bis zur richtigen Kündigungsfrist.

Du blickst auch nicht mehr ganz durch worauf du alles achten musst und was deine Rechte bei einer Kündigung sind?

Wir haben uns mit dem Thema beschäftigt und eine Übersicht, sowie praktische Vorlagen als Download für dich erstellt.

Eckdaten zur Wohnungskündigung

Die Kündigung muss formell und schriftlich verfasst sein -auf E-Mails solltest du unserer Meinung nach verzichten.

Auf der Kündigung muss die Adresse der Wohnung mit dem dazugehörigen Stockwerk vermerkt sein und natürlich die Anschrift deines Vermieters, an den du die Kündigung versendest. Außerdem muss der Zeitpunkt der Kündigung und das Ende des Mietvertrages angegeben sein.

Es ist empfehlenswert im Kündigungsschreiben um eine Empfangsbestätigung zu bitten – ein Anspruch auf diese besteht jedoch nicht. In den meisten Fällen wird sie aber ohne Probleme zugesandt. Die etwas kostspieligere Variante ist es das Kündigungsschreiben per Einschreiben abzuschicken (circa 3-5€).  Ebenfalls ist es praktisch direkt um einen Übergabetermin zu bitten bzw. zwei bis drei Termine vorzuschlagen. So kannst du dir einiges hin und her sparen.

Du bist nicht der einzige Mieter? Auch, wenn es umständlich erscheint, in diesem Fall muss die Kündigung von allen Hauptmietern unterschrieben werden.

Vorlage der Kündigung der Wohnung

Ist meine Kündigungsfrist zu lang und kann ich sie kürzen?

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate.

Sie tritt in Kraft, sobald der Vermieter das Kündigungsschreiben erhält. Um den Erhalt des Schreibens zu dokumentieren, kannst du den Brief per Einschreiben verschicken.

Wenn du die Kündigung bis zum dritten Tag des Monats eingereicht hast, bspw. bis zum dritten Juni, wäre das Mietverhältnis bis zum 30. August beendet. Gibst du das Schreiben jedoch nach dem dritten des Monats ab, gilt die Kündigungsfrist ab dem Folgemonat.

Neben dem Standard von drei Monaten gibt es auch individuelle Kündigungsfristen. Diese müssen von beiden Parteien im Mietvertrag festgelegt sein. Solche Kündigungsfristen dürfen aber nur kürzer als drei Monate sein, da sie den Mieter sonst benachteiligen würden.

In manchen Fällen hat der Mieter das Recht, drei künftige Nachmieter vorzuschlagen. Ist der Vermieter mit einem der Vorschläge einverstanden, darf der Mieter auch früher ausziehen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn es bereits im Mietvertrag festgehalten wurde.

Um die Kündigungsfrist zu verkürzen, gibt es zudem die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, die wir dir im Folgenden näher erläutern.

Welche außerordentliche Kündigung gibt es?

Bei der außerordentlichen Kündigung unterscheidet man zwischen zwei Arten.

Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, sprich, die fristlose Kündigung und die außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.

Möchte der Vermieter fristlos kündigen, so ist vorher meist eine Abmahnung erforderlich. Kündigt der Vermieter direkt den Vertrag, so solltest du prüfen, ob der Grund für die Kündigung wesentlich genug ist, um diese ohne vorherige Abmahnung auszusprechen.

Willst du als Mieter fristlos kündigen, so kannst du versuchen dies mit dem Vermieter abzusprechen oder du benötigst einen relevanten Grund dafür. Gründe hierfür sind z. B. Feuchtigkeit an den Wänden, Wasserschäden, Ungeziefer oder eine im Mietvertrag signifikant falsch vermerkte Wohnfläche.

Bei der außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist durch den Vermieter, muss dieser – im Gegensatz zum Mieter – einen Grund angeben. Diese Art von Kündigung wird bspw. bei einem Todesfall verwendet. Hierbei wird das Mietverhältnis an den Erben weitergegeben und er, sowie der Vermieter, haben das Recht innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen und halten so die gesetzliche Kündigungsfrist ein. Dieses Vorgehend wird durch das Sonderkündigungsrecht im Mietrecht möglich gemacht, welches sich im § 564 im BGB befindet.

Kautionsrückzahlung kann bis zu 6 Monaten dauern

Es ist empfehlenswert, nicht sofort bei Auszug auf die Kautionsrückzahlung zu hoffen. Diese darf der Vermieter gesetzlich bis zu sechs Monaten einbehalten. Gründe hierfür sind bspw. eine noch nicht bezahlte Nebenkostenabrechnung. Leider ist hier Geduld gefragt.

Schönheitsreparaturen bei Auszug

Bei den Schönheitsreparaturen gibt es ein Dilemma. Meist bist du als Mieter nicht der Verantwortliche. Wenn du aber länger in der Wohnung gelebt hast, können Schönheitsreparaturen erwartet werden. Reparaturen wie das Verkitten von Bohrlöchern oder das Ausbessern von kleinen Rissen im Putz oder Mauerwerk können erwartet werden.

Ist die Schönheitsreparaturklausel falsch formuliert, ist sie ungültig. In diesem Fall musst du die Reparaturen nicht übernehmen.

Zu falschen Formulierungen bei der Schönheitsreparaturklausel, findest du mehr in unserem Blog.

Verspachteln von Bohrlöchern

Übergabeprotokoll, banal aber wichtig

Egal ob Ein- oder Auszug, der Zustand der Mietwohnung sollte schriftlich festgehalten werden. Kein Gesetz schreibt es vor, aber es ist trotzdem sinnvoll ein Wohnungsübergabeprotokoll aufzusetzen. Das Übergabeprotoll klärt über Mängel der Wohnung auf und hält sie fest, um späteren Meinungsverschiedenheiten vorherzukommen. Diese Streitigkeiten können z. B. Energiekosten bei falschen Zählerständen, Reparaturen oder die Anzahl der Schlüssel betreffen. Mängel in der Wohnung selbst, Zustände der Böden, Türen, Fenster und Wände sollten hier auch angegeben werden.

Ob Vermieter oder Mieter, entsteht solch ein Mangel, ist es schwer zu sagen wessen schuld es ist und der Mieter steht als Schuldiger da. Deshalb sollte alles sauber in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. Unter diesem Absatz findest du unser Musterübergabeprotokoll:

Gemeinschaftlicher Mietvertrag, gemeinschaftliche Kündigung

Es gibt mehrere Arten einen gemeinschaftlichen Mietvertrag zu kündigen.

Möchte einer der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben, kann es schwierig werden. Dies liegt daran, dass wenn nur einer der Mietpartner auszieht, der Mietvertrag unverändert bestehen bleibt. Wenn einer der beiden Mieter die Kündigung nicht unterschreibt, bleibt er jedoch Mietpartner und müsste weiterzahlen.

Ein Austritt vom gemeinschaftlichen Mietvertrag ist auf verschiedene Weisen möglich - durch eine Kündigung, einen Auflösungsvertrag oder einer Änderung des Mietvertrages. Um Problematiken bereits im Vorfeld zu vermeiden ist es sinnvoll, bereits beim Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Klausel hinzuzufügen, welche die Übernahme der Wohnung für einen Mieter erlaubt.

Im Sonderfall der Scheidung, gibt es übrigens besondere Regelungen. Der Ex-Ehepartner kann vom anderen verlangen, dass er der Kündigung zustimmt, dies darf er jedoch erst, sobald der Scheidungsbeschluss rechtskräftig ist.

Der Aufhebungsvertrag, auch Antrag auf Entlassung eines Mietpartners genannt, ist der richtige Weg, wenn euer Mietvertrag keine „Übernahmeklausel“ enthält. Der Aufhebungsvertrag sorgt dafür, dass eine Mietpartei aus dem Mietvertrag entlassen wird und mit dem verbleibenden Mieter / Mietern weitergeführt wird. Zu beachten ist aber, dass du keinen Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag bei deinem Vermieter hast. Eine Vorlage von uns dazu findest du unter diesem Absatz.

Kommt keine Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter zustande, ist es möglich, dass du die Mietzahlung mit dem ehemaligen Mietpartner regelst Doch pass auf, dies entbindet dich nicht von deinen restlichen Pflichten ggf. dem Vermieter. Eine langfristige Lösung ist das nicht. Sollte keine der genannten Möglichkeiten auf fruchtbaren Boden fallen, so bleibt dir meist nur der Klageweg.

Alternativ kann man den Mietvertrag auch ändern bzw. neu verfassen und den geänderten Vertrag vom Vermieter gegenzeichnen lassen. Der Vermieter kann dies jedoch nutzen, um den Vertrag fristgerecht zu kündigen.

Zu bedauern ist, dass es kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gibt, wenn einer der Mieter aufgrund einer außergewöhnlichen Situation schnell ausziehen möchte. Es gilt also weiterhin die vereinbarte Kündigungsfrist.

Vorlage des "Aufhebungsvertrags"

Es ist sinnvoll seine Wohnungskündigung in Ruhe zu überprüfen. Wenn du auf alles geachtet hast, sparst du dir eine Menge potenziellen Stress.

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