Mietvertrag
Kay Meyer
2022-07-11 12:56 • 3 Minuten Lesezeit

Die häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

Tierhaltung in der Wohnung? Rauchen verboten? Wohnfläche zu klein? Diese Klauseln behandeln wir in diesem Blog

Mietverträge haben oftmals verschiedene Lücken oder unwirksame Klauseln. Oft fragt man sich, was darf ich eigentlich in meiner Wohnung? Darf ich wirklich keinen Hund in meiner Wohnung halten? Darf mir mein Vermieter das Rauchen verbieten?

Da diese Fragen immer wieder auftauchen, haben wir uns damit beschäftigt und hier die häufigsten Fragen rausgesucht und kurz und bündig beantwortet.

Verbot von Kleintieren

Man sollte sich bewusst sein, dass es im Allgemeinen kein Verbot von Kleintieren bis zur Größe einer Katze gibt, sprich Fische, Hamster, Wellensittiche usw. sind erlaubt. Haustiere dieser Größe sind auch ohne Zustimmung des Vermieters zugelassen. Der Vermieter darf aber Tiere ab dieser Größe im Einzelfalle verbieten. Diese Einzelfälle könnten bspw. Giftschlangen oder Kampfhunde sein. Solche werden aber auch nur mit triftigen Gründen abgelehnt. Gelegentliches Bellen gehört bspw. nicht dazu.

Zu lange Mindestmietdauer

Die Mindestmietdauer darf vier Jahre nicht überschreiten, da die Klausel sonst unwirksam wird. Außerdem darf der Vertrag somit direkt gekündigt werden.

Zu hohe Kaution

Selbst die Kaution wird öfters falsch im Mietvertrag dargestellt. Diese darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Wenn das der Fall ist, dann könnte der Mieter diese zurückverlangen. Wenn aber der Mieter von sich aus anbietet mehr zu zahlen, dann ist dies in Ordnung. Der Vermieter darf zusätzlich zur maximalen Kaution keinen Bürgen verlangen. Ist dies der Fall, wird die Klausel ungültig.

Ungenaue Angaben zur Wohnfläche

Die Hälfte der Vermieter machen falsche Wohnflächenangaben. Der Vermieter hat das Recht, eine ungefähre bzw. „ca.“ Angabe zu machen. Jedoch darf die tatsächliche Größe nicht mehr als 10% abweichen, da dies sonst als Mangel gilt. Diesen Mangel kann der Mieter für eine Mietminderung nutzen. Die Klausel wird hiermit unwirksam und der Mieter kann fristlos kündigen.

Bei der Berechnung sollte man auch ein gesondertes Auge auf die Raumhöhe, Terrasse oder Balkon legen, da diese nicht vollständig auf die Wohnfläche anrechenbar sind.

Wenn sie ihre Wohnfläche berechnen möchten, folgt hier ein Link zu einem Rechner:

Festlegung der Wandfarbe

Der Vermieter darf die Wahl der gewünschten Farbe zum Streichen nicht bestimmen. Wenn im Mietvertrag steht, dass der Vermieter die Farbe bestimmen darf, dann kann das als ungültig erklärt werden. Sobald es zum Auszug kommt, hat er jedoch das Recht eine finale Farbe zu verlangen.

Rauchverbot im Mietvertrag

Ein generelles Rauchverbot ist im Mietvertrag in der Regel nicht wirksam. Wird jedoch eine individuelle Sondervereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, ist das Rauchverbot meist wirksam. Der Mieter muss außerdem alles in seiner Macht Stehende tun, um Dritte nicht zu stören, bspw. bei Asthmatikern. In diesem Fall spricht man vom Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

Regelmäßige und zu teure Schönheitsreparaturen

Die Festlegungen für Schönheitsreparaturen sind ungültig, wenn eine Klausel mit Formulierungen wie z. B. "Alle drei Jahre" verwendet wird und der Mieter damit auf regelmäßige Zeitabstände festgelegt wird. Dies gilt auch bei Bedingungen wie einer bestimmte Wandfarbe. Des Weiteren ist die Klausel ungültig, wenn die Schönheitsreparaturen von Facharbeitern übernommen werden müssen.

Der Mieter muss im Normalfall Schönheitsreparaturen bis zu 100€ pro Reparatur bezahlen. Diese Summe ist zwar nicht Mietrechtlich festgelegt, wird aber von den meisten Gerichten abgesegnet.

Ist im Mietvertrag eine Verpflichtung zum Streichen vorgesehen, musst du dieser nur folgen, wenn es auch tatsächlich nötig ist. Gerade bei einer kurzen Mietdauer kannst du dir so Arbeit ersparen.

Wenn die Wohnung beim Einzug einen Mangel aufweist, ist der Mieter nicht dazu gezwungen, diese auszubessern, da er damit die Aufgabe des Vermieters übernimmt. Bspw. ist er nicht dazu gezwungen, das Streichen bei Einzug zu übernehmen.

Es gilt jedoch, die Klausel im Mietvertrag mit Vorsicht zu genießen, da Begriffe wie z. B. "In der Regel" oder "Im Allgemeinen", bereits zur Konsequenz haben könnten, dass die Klausel doch wirksam ist.

Zu teure Kleinreparaturen

Bei der Kleinreparaturenklausel muss man beachten, dass sie ungültig wird nachdem eine Obergrenze überschritten wurde. Diese Obergrenze beträgt 100€ pro Reparatur. Die Kleinreparaturenklausel besitzt außerdem eine Jahresobergrenze von 8% der Jahresnettokaltmiete. Wenn diese Summe überstiegen wird, kann sich diese Klausel als wirkungslos erweisen und der Vermieter muss die Kleinreparaturen bezahlen. Der Mieter ist nur verpflichtet die Kosten zu bezahlen, wenn Objekte betroffen sind, auf die er unmittelbaren und häufigen Zugriff hat wie z.B. Wasserhähne.

Jeder Mietvertrag sollte vor der Unterzeichnung gründlich gecheckt werden, sonst kann es zu unschönen Überraschungen kommen.

Wenn es also heißt, dass der Chihuahua nicht mitdarf, dann muss das bitte extra festgehalten sein und wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben, dann heißt das, mehr Geld für dich.

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