Haus
Michelle Roth
2022-08-24 11:37 • 8 Minuten Lesezeit

Wie verkaufe ich ein Haus?

Hier sind 11 Schritte, die du unternehmen musst, um dein Haus zu verkaufen

Die meisten Hausverkäufer träumen von einem stressfreien Verkauf, bei dem sie einfach ihr Haus anbieten, schnell einen qualifizierten Käufer finden, das Geld abholen und die Schlüssel übergeben. Wenn es nur so einfach wäre! In Wirklichkeit gibt es beim Verkauf eines Hauses viele Faktoren, auf die du Einfluss nehmen kannst, aber auch solche, die außerhalb deines Einflussbereichs liegen.

So kann beispielsweise die geografische Lage Einfluss darauf haben, wie lange dein Haus auf dem Markt bleibt oder wie hoch der Preisaufschlag ist, den du verlangen kannst. Wo die Konkurrenz groß und der Bestand gering ist, stehen die Chancen gut, dass du schneller verkaufen und einen höheren Preis erzielen kannst. Umgekehrt müssen sich Hausbesitzer in Gegenden, in denen sich die Verkaufszahlen abgekühlt haben, wahrscheinlich mehr anstrengen, um den richtigen Käufer zu finden.

Angesichts des beispiellosen Wachstums des Immobilienmarktes seit der Coronavirus-Pandemie kam es in den letzten zwei Jahren zu einem Anstieg der Preise und zu Bieterkämpfen sowie zu extrem niedrigen Lagerbeständen.

Daher solltest du als Verkäufer vorbereitet sein und die Faktoren kontrollieren, die sich stark auf dein Endergebnis auswirken könnten. Wenn du zum Beispiel einen guten Immobilienmakler engagierst und die Online-Attraktivität deines Hauses maximierst, kann dies zu einem reibungslosen Abschluss führen - und zu mehr Geld auf der Bank.

1. Beauftrage einen Makler

Das Internet macht es einfach, den Werdegang und die Berufsbezeichnungen von Immobilienmaklern zu recherchieren, so dass du die richtige Person für die Zusammenarbeit auswählen kannst. Schaue dir die Online-Profile der Makler an, um zu erfahren, wie lange sie schon in der Branche tätig sind, wie viele Verkäufe sie getätigt haben und welche Titel sie erworben haben. Achte darauf, wie und wo sie ihre Angebote vermarkten, und ob sie professionelle Fotos verwenden oder nicht.

Manche Hausbesitzer könnten versucht sein, die Provision zu sparen und ihr Haus stattdessen selbst zu verkaufen, ohne einen Makler. Der Betrag, den Verkäufer bei diesen Gebühren einsparen, kann Tausende von Euros betragen, in der Regel 5 oder 6 Prozent des gesamten Verkaufspreises.

Ein erfahrener Makler tut jedoch eine Menge, um sein Honorar zu verdienen. Zum Beispiel kann er dein Haus einem möglichst breiten Publikum vorstellen und in deinem Namen verhandeln, um die bestmöglichen Angebote zu erhalten. Wenn du allein handelst, musst du dich selbst um die Vorbereitung deines Hauses, die Vermarktung, die Prüfung der Angebote der Käufer und die Abwicklung aller Verhandlungen und des Abschlusses kümmern.

Wenn du mit einem Makler zusammenarbeiten und eine Provision aushandeln, solltest du dies bedenken: Die Maklergebühren sind auf ein Allzeittief gefallen. Du kannst also beim Abschluss des Vertrages einen Vorteil haben.

Makler mit Kunden

2. Lege den Verkaufszeitpunkt fest

Der Verkauf eines Hauses ist eine große Aufgabe, die von Anfang bis Ende zwei bis vier Monate in Anspruch nehmen kann - oder auch viel länger, je nach den örtlichen Marktbedingungen und dem Umfang des verfügbaren Bestands.

Sobald du dich entschlossen hast, dein Haus zu verkaufen, solltest du dich sofort auf die Suche nach einem Immobilienmakler begeben, um jemanden mit der richtigen Erfahrung für deine Situation zu finden.

Mindestens zwei oder drei Monate vor dem geplanten Verkauf solltest du eine Inspektion deines Hauses in Erwägung ziehen (mehr dazu weiter unten!), um etwaige Problembereiche zu ermitteln, insbesondere bauliche oder mechanische Probleme, die möglicherweise behoben werden müssen, um einen Verkauf zu erleichtern. Lasse dir genügend Zeit, um notwendige Reparaturen zu planen.

Beginne etwa einen Monat vor dem Verkauf deines Hauses mit der Inszenierung und der gründlichen Reinigung als Vorbereitung für die Aufnahme von Fotos.

Kalender mit Markiertem Datum

3. Lasse dein Haus vor dem Verkauf inspizieren

Eine Inspektion vor dem Verkauf ist optional, kann aber eine sinnvolle Vorabinvestition sein. Ein detaillierter Inspektionsbericht kann alle strukturellen oder mechanischen Probleme aufdecken, bevor du dein Haus zum Verkauf anbietest. Das kann ein paar hundert Euro kosten, aber es wird dich im Voraus auf Probleme aufmerksam machen, die Käufer wahrscheinlich bemerken werden, wenn sie später ihre eigene Inspektion durchführen.

Verkäufer, die dem Käufer ein paar Schritte voraus sind, können den Verkaufsprozess beschleunigen, indem sie die Reparaturen zusammen mit anderen Vorbereitungsarbeiten erledigen. Das bedeutet, dass das Haus, wenn es auf den Markt kommt, bereit sein sollte, sich schnell und ohne Drama zu verkaufen.

Mann beim inspizieren des Hauses

4. Mache keine verschwenderischen Upgrades

Wenn du Geld für kostspielige Modernisierungen ausgeben willst, solltest du darauf achten, dass sich die Änderungen auch rentieren. Es macht zum Beispiel keinen Sinn, neue Granitarbeitsplatten zu installieren, wenn du damit nur ein ausgeglichenes Ergebnis erzielst oder sogar Geld verlierst. Außerdem sind diese Verbesserungen möglicherweise nicht notwendig, um dein Haus zu einem guten Preis zu verkaufen, vor allem, wenn der Bestand in deiner Gegend niedrig ist.

Hier kann dir ein guter Immobilienmakler weiterhelfen. Er weiß oft, was die Leute in deiner Gegend erwarten, und kann dir helfen, die Verbesserungen entsprechend zu planen. Wenn die Käufer vor Ort nicht nach tollen Dachfenstern oder einer Dampfdusche suchen, macht es keinen Sinn, diese einzubauen. Ein frischer Anstrich mit neutraler Farbe, ein neuer Teppich und eine aufgemöbelte Landschaft sind in der Regel kostengünstige Möglichkeiten, einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen.

In der Regel rentiert sich eine Modernisierung von Küche und Bad am meisten. Wenn du alte Schränke hast, kannst du vielleicht einfach die Türen und Beschläge austauschen, um ein modernes Aussehen zu erzielen. Du kannst zum Beispiel die Standardtüren der Küchenschränke an einem Wochenende gegen moderne Türen im Shaker-Stil austauschen, ohne dass du dafür viel Geld ausgeben musst.

Bündel Geld mit limitiertem Wert

5. Hole dir professionelle Fotos

Vereinbare mit deinem Immobilienmakler einen Termin mit einem Fotografen, der Marketingfotos von deinem Haus macht. Qualitativ hochwertige Fotos sind von entscheidender Bedeutung, denn die optimale Darstellung deiner Wohnung im Internet kann den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf und einem veralteten Angebot ausmachen.

Einige Immobilienmakler haben professionelle Fotografie und virtuelle Online-Touren in ihr Dienstleistungsangebot aufgenommen. Wenn dies nicht der Fall ist, solltest du dich selbst um einen Fotografen bemühen. Das Honorar für einen professionellen Fotografen hängt von der Größe deines Hauses, seiner Lage und der Dauer der Aufnahmen ab.

Ein professioneller Fotograf, der über ein umfangreiches Portfolio verfügt, weiß, wie man Räume größer, heller und attraktiver erscheinen lässt. Das Gleiche gilt für deinen Rasen und deine Außenanlagen. Schlecht beleuchtete Online-Fotos können Hauskäufer abschrecken, bevor sie überhaupt die Chance haben, von dem schönen Radweg in der Nähe oder dem neuen Dach, dass du gerade installiert hast, zu lesen; gut gemachte Fotos können sich also wirklich auszahlen.

Haus im Winter

6. Mache dein Haus marktreif

Hier findest du Tipps, wie du dein Haus marktreif machen und Käufer für einen schnellen Verkauf gewinnen kannst:

Konzentriere dich auf die Online-Attraktivität deines Hauses

Du hast wahrscheinlich schon von der Attraktivität der Fassade gehört, aber Fachleute sagen, dass die Online-Attraktivität jetzt noch wichtiger ist. Der erste Eindruck deines Hauses ist der wichtigste, - und dieser findet online statt – er entscheidet, ob dich jemand kontaktiert oder nicht.

Inszenieren dein Haus und halten es für Besichtigungen sauber

Immobilienmakler schlagen Verkäufern oft vor, ihr Haus in Szene zu setzen. Ein Haus zu inszenieren bedeutet einfach, überflüssige Möbel, persönliche Gegenstände und unansehnliche Dinge aus dem Haus zu entfernen, während es auf dem Markt ist, und die Räume so anzuordnen, dass sie optimal genutzt werden können. Lass das Haus von jemand anderem zeigen.

Mach dich rar, wenn potenzielle Käufer dein Haus besichtigen. Lass dich in den Raum hineinversetzen, ohne dass du dich mit ihnen treffen und unterhalten musst. In der Regel werden die Käufer von ihrem eigenen Immobilienmakler begleitet, um dein Haus zu besichtigen. Du kannst auch deinen eigenen Makler bitten, bei den Besichtigungen anwesend zu sein.

Blitz blanke Küche

7. Gebe einen realistischen Preis vor

Selbst in wettbewerbsintensiven Märkten wollen Käufer nicht mehr bezahlen, als die Vergleichsobjekte zeigen, daher ist es wichtig, den richtigen Preis festzulegen. Ein zu hoher Preis kann nach hinten losgehen, während eine Unterschätzung des Wertes eines Hauses dazu führen kann, dass du Geld auf dem Tisch liegen lässt.

Um den Preis für dein Haus von Anfang an richtig festzulegen, solltest du die Vergleichsdaten deiner Nachbarschaft zu Rate ziehen. Dies sind Datenblätter über kürzlich verkaufte Immobilien in einem bestimmten Gebiet. So kannst du dir auf einen Blick einen Eindruck davon verschaffen, was die Häuser in deiner Umgebung kosten.

Außerdem können Häuser mit mehrfachen Preisnachlässen bei den Käufern den Eindruck erwecken, dass mit dem Zustand deines Hauses etwas nicht stimmt oder, dass es unerwünscht ist. Daher ist es am besten, wenn du den Preis für dein Haus so festsetzen, dass du von Anfang an einen möglichst großen Kreis von Käufern ansprechen.

Steigender Wert auf dem Markt

8. Prüfe Angebote und Verhandle

Nachdem dein Haus offiziell auf den Markt gekommen ist und die Käufer es gesehen haben, werden im Idealfall die ersten Angebote eingehen. In diesem Fall ist ein Immobilienmakler (oder ein Rechtsanwalt) dein bester Fürsprecher und deine erste Anlaufstelle für Beratung. Wenn dein lokaler Markt wettbewerbsfähig ist und Verkäufer begünstigt, werden die Käufer wahrscheinlich zum oder über dem Verkaufspreis bieten. Vielleicht erhältst du sogar mehrere Gebote. Wenn die Verkäufe in deiner Gegend jedoch schleppend verlaufen und du nicht viele Angebote erhältst, musst du möglicherweise verhandeln.

Wenn du ein Angebot erhältst, hast du mehrere Möglichkeiten: Du könntest das Angebot so annehmen, wie es ist, ein Gegenangebot machen oder das Angebot ablehnen.

Ein Gegenangebot ist eine Antwort auf ein Angebot, bei dem du über die Bedingungen und den Preis verhandelst. Gegenangebote sollten immer schriftlich erfolgen und dem Käufer eine kurze Frist (48 Stunden oder weniger) für eine Antwort einräumen. Du könntest z. B. einen Kredit für Malerarbeiten und Teppichboden anbieten, aber darauf bestehen, deine ursprüngliche Preisvorstellung beizubehalten. Oder du könntest anbieten, bestimmte Geräte zurückzulassen, um den Deal zu versüßen.

Wenn du das Glück hast, mehrere Angebote zu erhalten, kannst du versuchen, einfach das höchste Angebot anzunehmen.

Händeschütteln nach Verhandlung

9. Rechne mit Abschlusskosten

Sowohl der Hauskäufer als auch der Verkäufer haben Abschlusskosten zu tragen. Der Hauskäufer kann bis zu 15 Prozent Nebenkosten mit einberechnen, wobei der Verkäufer auch eine Menge Kosten zu zahlen hat. Einige Beispiele hierfür sind:

Wertgutachten

Energieausweis

Grundgewerbesteuer

Notarkosten

Stethoskop auf Geldscheinen

11. Erledige den notwendigen Papierkram für den Abschluss

Für die ordnungsgemäße Dokumentation eines Hausverkaufs ist eine Menge Papierkram erforderlich. Organisiere alles an einem Ort, um die Abwicklung zu beschleunigen.

Photo by 2H Media / Unsplash

12. Beauftrage einen Notar

Zum Abschluss des Verkaufs, musst du einen Notar mitbringen. Die Beauftragung eines Notars kostet zwischen 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des Kaufpreises.

Schild eines Notars

Du kennst jetzt den richtigen Weg, um ein Haus zu verkaufen. Es kann ein langer Weg sein, doch am Ende hat es sich gelohnt. Achte darauf, dass du gute Bilder online stellst und du das Haus für die Besichtigung gut vorbereitest.

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